Nội dung chính
Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chứng kiến một làn sóng cung cấp mới ấn tượng, với khoảng 279.000 m² văn phòng hạng A dự kiến ra mắt trong giai đoạn 2026‑2028.
1. Nguồn cung mới 2025‑2028
Theo báo cáo của CBRE, năm 2025 Hà Nội sẽ có ba dự án văn phòng hạng B mới: ThaiSquare Caliria (khu Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích của ba dự án này vượt 96.200 m², nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố lên 1,85 triệu m².
Trong giai đoạn 2026‑2028, nguồn cung hạng A sẽ tăng mạnh, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây – một phần của khu vực phía Tây đang được quy hoạch phát triển mạnh mẽ. CBRE ước tính tổng diện tích mới sẽ đạt khoảng 279.000 m², tương đương với gần ba năm cung cấp mới của thị trường.
2. Giá thuê và tỷ lệ trống
Giá thuê trung bình của các dự án hạng A hiện hữu duy trì ổn định ở mức 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3 % so với năm trước. Đối với hạng B, mức giá trung bình là 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái.
Do không có nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống của phân khúc này đã giảm 0,5 điểm phần trăm theo quý và 6,3 điểm phần trăm trong năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, hạng B chứng kiến mức tăng 2,5 điểm phần trăm theo quý và 3,5 điểm phần trăm trong năm, đạt 19,3 %.
3. Nhu cầu và ngành dẫn đầu
Giao dịch chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch lớn tại Hà Nội trong năm 2025, theo CBRE. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm là hai lực lượng dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.
4. Chiến lược cho chủ nhà và nhà thuê
Với nguồn cung dồi dào, các chủ nhà sẽ phải áp dụng chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì sức hút. Ngoài yếu tố chi phí, mạng lưới Metro đang mở rộng qua các khu vực trọng điểm sẽ tăng tính kết nối, giảm thời gian di chuyển và nâng giá trị bất động sản.
Về phía người thuê, dù ngân sách vẫn là ưu tiên, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng trải nghiệm nhân viên: không gian làm việc linh hoạt, dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe và các tiện ích cộng đồng. Do đó, chủ nhà cần tích hợp các tiện ích này vào không gian công cộng và đẩy mạnh cải tạo tòa nhà cũ thành các dự án thông minh, bền vững để đáp ứng tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.
Nhìn chung, giai đoạn 2026‑2028 sẽ là thời điểm quyết định cho thị trường văn phòng Hà Nội: nguồn cung mới, áp lực giảm tỷ lệ trống và nhu cầu nâng cấp chất lượng sẽ định hình lại cấu trúc giá và chiến lược phát triển bất động sản văn phòng trong khu vực.