Nội dung chính
Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn cân bằng lại, mở ra cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư.
Tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội 2024‑2025
Theo báo cáo của Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn duy trì mức ổn định đã được ghi nhận suốt 5 năm qua. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và mức giá thuê duy trì ở mức tương đối ổn định trên các phân khúc, phản ánh sức mua mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế.
Hiệu suất các phân khúc A, B, C
Phân khúc A
Trong quý vừa qua, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A giảm xuống 78 %, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự giảm sút này cho thấy các dự án kém hiệu quả đang dần bị loại bỏ khỏi thị trường.
Phân khúc B
Ngược lại, hạng B tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm theo quý, nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Đây là dấu hiệu thị trường đang hấp thụ dần nguồn cung mới xuất hiện từ cuối năm 2024.
Phân khúc C
Phân khúc C tiếp tục là “người chiến thắng” với tỷ lệ lấp đầy 92 %, cho thấy nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.
Đánh giá khu vực CBD vs non‑CBD
CBD (khu trung tâm)
CBD vẫn là trụ cột của thị trường, với chỉ số văn phòng đạt 94 điểm (tăng 5 điểm quý và 7 điểm năm). Giá chào thuê trung bình ở mức 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1 % theo quý và 3 % theo năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi một số dự án yếu bị loại bỏ, chứng tỏ nguồn cung khan hiếm và cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.
Non‑CBD (ngoài trung tâm)
Ở các khu vực ven đô, chỉ số tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm quý, giảm 4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82 %, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm so với năm trước do nguồn cung mới gia nhập. Giá thuê trung bình ổn định theo quý và tăng 2 % theo năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền về giá tại các khu vực phát triển mạnh.
Xu hướng phát triển và tác động đến các khu vực truyền thống
Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực phát triển mới, nơi nhiều tòa nhà văn phòng cao cấp đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Các dự án này cung cấp không gian làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, có khả năng thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà không bị ràng buộc vị trí khách hàng.
Những nguồn cung mới này có thể làm thay đổi cân bằng tại các khu vực lâu đời như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển dịch để giảm chi phí thuê.
Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội đang trong giai đoạn tái cân bằng: các dự án kém hiệu quả bị loại bỏ, trong khi các dự án chất lượng cao và khu vực mới đang thu hút nguồn lực. Nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ xu hướng lấp đầy, giá thuê và vị trí địa lý để đưa ra quyết định tối ưu.