Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ hồi phục chọn lọc

Mặt bằng giá mới dựa trên những giá trị đã hình thành và vận hành thực tế

Trong giai đoạn 2025‑2026, các chuyên gia nhận định thị trường BĐS Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn hồi phục thận trọng, không còn tăng giá đồng loạt như các chu kỳ trước. Giá bán hiện nay được phân hóa rõ rệt, phản ánh chất lượng tài sản, vị trí và tiềm năng tích lũy dài hạn.

Dữ liệu thị trường 2025‑2026 (JLL)

Theo báo cáo của JLL Việt Nam công bố ngày 6/1/2026, nguồn cung mới của phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý IV/2025 chỉ đạt 225 căn, mức thấp kỷ lục. Đồng thời, kênh thứ cấp ghi nhận mức tăng 18,9% so với năm trước, trung bình 8.700 USD/m² (≈200 triệu VND/m²), khẳng định niềm tin nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ.

Đặc điểm nổi bật của Tây Hồ Tây

Trong bối cảnh đó, Tây Hồ Tây là một trong số ít khu vực duy trì mức giá cao, đặc biệt ở các dự án đã hoàn thiện và đang vận hành ổn định. Nhiều căn hộ thấp tầng ở đây đã chạm mức gần 1 tỷ đồng/m², cho thấy sự khan hiếm của nguồn cung trong khu vực nội đô.

Hạ tầng và môi trường sống tạo động lực dài hạn

Yếu tố quan trọng giúp duy trì mức giá là hạ tầng đã và đang hoàn thiện. Trục Võ Chí Công – Nguyễn Văn Huyên kết nối nhanh với sân bay Nội Bài và các quận trung tâm. Đại lộ Tây Thăng Long, một “mạch máu” giao thông mới, liên kết Vành đai 2,5 tới trung tâm thị xã Sơn Tây, mở rộng khả năng tiếp cận khu vực Tây Hồ Tây.

Đại lộ cảnh quan sông Hồng kéo dài từ cầu Hồng Hà tới cầu Mễ Sở, bao phủ 80 km đường, 3.300 ha công viên, khu vui chơi và dự kiến có tuyến metro ngầm cùng quỹ đất phục vụ phát triển đô thị. Dự án này đã khởi công cuối tháng 12/2025, dự kiến sẽ tăng đáng kể giá trị kết nối và sức hút an cư.

Dự án GIA22 – GIA by KITA: ví dụ thực tiễn

Dự án GIA22, thuộc GIA by KITA, tọa lạc ngay liền kề khu Ciputra, giáp trục xanh sông Hồng và công viên quy mô 65 ha. Vị trí này hội tụ ba yếu tố then chốt: kết nối giao thông thuận lợi, không gian sinh thái xanh và nằm trong vùng đã thiết lập mặt bằng giá cao, được thị trường chấp nhận rộng rãi.

Nhận định chuyên gia và chiến lược đầu tư dài hạn

Theo các chuyên gia, Tây Hồ Tây còn tiềm năng phát triển trong 5‑10 năm tới, thu hút nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và vốn lớn. Chiến lược đầu tư không còn tập trung vào “đón sóng” ngắn hạn mà tập trung vào việc xác định những tài sản có giá trị cốt lõi, dựa trên hạ tầng, nguồn cung hạn chế và vị trí sinh thái.

(Nguồn: KITA Group, JLL Việt Nam)

Động lực mới cho bất động sản công nghiệp năm 2026

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển hướng từ mở rộng diện tích sang nâng cao chất lượng dự án và giá trị gia tăng dài hạn.

Phân bố địa lý và mức thuê đất

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, miền Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 86% với giá thuê trung bình 141 USD/m²/chu kỳ. Miền Nam mạnh hơn với 90% lấp đầy và mức giá 191 USD/m²/chu kỳ.

Phân khúc kho xưởng xây sẵn vẫn giữ vai trò “đệm cầu”: giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng ở miền Bắc, 4,4 USD/m²/tháng ở miền Nam, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Chi phí sản xuất và lợi thế cạnh tranh

Chi phí nhân công tại Việt Nam trung bình khoảng 350 USD/tháng – thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Điện năng cho sản xuất chỉ 0,076 USD/kWh, so sánh với 0,112 USD/kWh ở Trung Quốc và 0,150 USD/kWh ở Philippines, tạo nền tảng chi phí cạnh tranh mạnh mẽ.

Dòng vốn FDI và xu hướng đầu tư

FDI tiếp tục đổ vào bất động sản công nghiệp, trong đó 62 % dự án tập trung vào kho xưởng xây sẵn, nhưng 68 % tổng vốn lại được chi cho các giao dịch thuê đất lớn, phản ánh xu hướng các nhà sản xuất ưu tiên cơ sở hạ tầng dài hạn.

Ngành điện tử là ví dụ tiêu biểu: giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng 140 % so với 2019, trở thành động lực quan trọng cho nhu cầu không gian sản xuất chất lượng cao.

Hạ tầng chiến lược và tái định vị khu công nghiệp

Đến năm 2026, các dự án hạ tầng chiến lược như đường Vành đai 3 TP.HCM và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ rút ngắn thời gian kết nối giữa các khu công nghiệp trọng điểm với cảng và sân bay, nâng cao năng lực logistics vùng miền Nam.

Sân bay quốc tế Long Thành – công suất thiết kế 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm – sẽ giảm tải cho Tân Sơn Nhất và tạo một cổng logistics hàng không mới, củng cố vị thế cạnh tranh của miền Nam trong chuỗi cung ứng khu vực.

Yêu cầu xanh và dịch vụ tích hợp

Nhà đầu tư quốc tế ngày càng đặt tiêu chuẩn “Net Zero”. Các khu công nghiệp phải đáp ứng yêu cầu giảm phát thải, năng lượng sạch và tiêu chuẩn môi trường xanh. Điều này kéo theo chi phí đầu tư ban đầu tăng và nhu cầu đổi mới mô hình phát triển.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng giám đốc JLL Việt Nam, để thu hút FDI chất lượng cao, Việt Nam cần không chỉ bất động sản thuần túy mà còn “giá trị mềm” như chất lượng lao động, năng suất, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và môi trường đầu tư minh bạch.

Nhận định của các chuyên gia

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills, nhấn mạnh: “Thị trường đang bước vào giai đoạn mới, tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn.”

Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Anh Group, cho biết thị trường 2026 sẽ “đan xen cơ hội và thách thức”, với lợi thế vĩ mô ổn định nhưng áp lực cạnh tranh về giá thuê, hạ tầng và tiêu chuẩn môi trường ngày càng cao.

Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An, chia sẻ rằng mô hình khu công nghiệp trong tương lai sẽ chuyển từ “cho thuê đất” sang “nền tảng dịch vụ tích hợp”: hạ tầng thông minh – xanh – tuần hoàn, hệ sinh thái hỗ trợ đầu tư và không gian sản xuất kết nối chuỗi giá trị, hướng tới mục tiêu khách thuê “đến để ở lại”.

Kết luận

Với hạ tầng logistics được cải thiện, chi phí sản xuất vẫn cạnh tranh và dòng vốn FDI chuyển hướng sang dự án chất lượng, bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2026 không chỉ tăng về khối lượng mà còn định hình rõ nét hơn về chất lượng, mở ra chu kỳ phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Hãy theo dõi chúng tôi để cập nhật những xu hướng mới nhất về bất động sản công nghiệp và cơ hội đầu tư tiềm năng.