Thị trường đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã đẩy giá đất nền tại nhiều tỉnh thành tăng mạnh. Cụ thể, tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng, giá đất nền tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình cũng tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường đất nền sôi động

Sau kỳ nghỉ Tết, lượng tìm kiếm và giá đất nền tại các thị trường bất động sản đều có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bình Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh…

[Đất nền tăng trưởng mạnh mẽ align=”aligncenter” width=”650″] Tăng trưởng mạnh trong quý I/2025[/caption]

Đất nền tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu trong thị trường bất động sản. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền trong quý I/2025 nhận được sự quan tâm lớn và có mức tăng trưởng tốt.

Số liệu cho thấy đất nền tăng mạnh nhất cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng so với các phân khúc khác. Cụ thể, trong tháng 3/2025, trong khi các phân khúc khác có sự tăng trưởng nhẹ về mức độ tìm kiếm, đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025.

Giá bán đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng mạnh trong quý I/2025. Cụ thể, giá bán đất nền tại Hưng Yên tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21% so với quý I/2023.

Xu hướng tăng giá của đất nền

Tại miền Trung, khu vực Đà Nẵng cũng ghi nhận sự tăng trưởng cao về giá bán đất nền. Trong đó, giá bán đất nền tại quận Cẩm Lệ tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hòa Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

[Xu hướng tìm kiếm đất nền tại các khu vực tỉnh thành align=”aligncenter” width=”650″] Tìm kiếm cơ hội tại các khu vực tỉnh thành[/caption]

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng xu hướng phân hóa Bắc – Nam vẫn tiếp tục đối với phân khúc đất nền, với miền Bắc có mức giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy lượng tiêu thụ đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng gấp hơn 6 lần cùng kỳ. Giao dịch ghi nhận phân bổ lớn tại thị trường Bình Dương.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược và Marketing PropertyGuru Việt Nam, cho biết giá đất hiện nay khó có thể giảm được do sự thay đổi của Luật Đất đai và việc điều chỉnh khung giá đất.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo và tránh mua theo tâm lý đám đông, đặc biệt tại những vùng đất nền bị thổi giá. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng nhấn mạnh việc cần cẩn trọng trước cơn sốt ảo và tìm kiếm cơ hội tại những khu vực có hạ tầng kết nối tốt và quy hoạch rõ ràng.

Nhiều nhà đầu tư “ôm” đất phải “cắt lỗ”

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Hưng Yên “vỡ mộng” khi không thể thoát hàng sau khi mua đất nền với giá cao.

Nhiều lô đất thuộc khu dân cư phía bắc thị trấn Ân Thi có giá trúng đấu giá từ 60 – 70 triệu đồng/m2.

Anh Dương Quốc Hưng, một nhà đầu tư ở huyện Thanh Miện, Hải Dương, đã mua 2 lô đất tại khu dân cư phía bắc thị trấn Ân Thi, tỉnh Hưng Yên với giá 65 triệu đồng/m2 vào cuối tháng 2. Tổng số tiền đầu tư lên tới 13 tỷ đồng. Tuy nhiên, do giá đất không tăng tiếp mà lại giảm, anh Hưng hiện đang gặp khó khăn khi chưa có khách hỏi mua.

Tương tự, anh Hoàng Văn Ba ở TP Hưng Yên cũng đang mắc kẹt với 3 lô đất tại khu dân cư mới xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu. Ngày 5/3, hơn 40 lô đất ở xã Dân Tiến được UBND huyện Khoái Châu đấu giá thành công với giá cao nhất lên tới 158,2 triệu đồng/m2.

Sau khi phân tích tình hình, Sở Xây dựng Hưng Yên nhận định thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh đang có dấu hiệu tăng “nóng” bất thường. Giá trị bất động sản ở một số nơi tăng cao, đặc biệt là các địa phương giáp ranh Hà Nội.

Nhiều lô đất ở xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu có giá cao.

Chính quyền vào cuộc ổn định thị trường

Trước tình hình trên, Sở Xây dựng Hưng Yên đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản. Trong đó, Sở sẽ phối hợp với các sở, ngành và UBND các huyện, thành phố, thị xã để kiểm tra, giám sát và công bố thông tin về quy hoạch xây dựng.

Ngoài ra, Sở Xây dựng Hưng Yên cũng sẽ tham mưu UBND tỉnh Hưng Yên chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong huy động vốn của dự án phát triển nhà ở và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

Các biện pháp khác bao gồm rà soát quy hoạch sử dụng đất, công bố thông tin các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và tăng cường giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Với những giải pháp trên, chính quyền Hưng Yên hy vọng sẽ ổn định thị trường bất động sản và ngăn chặn tình trạng “sốt đất” trong tương lai.