Những vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng là vấn đề lớn khiến thị trường bất động sản bị ách tắc, chứ không hẳn do tín dụng. Ảnh: PLD

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định (Dự thảo 3). Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 (Dự thảo 2) là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án theo hướng “giảm tải” cho chủ đầu tư.

“Bình mới, rượu cũ”

Tại bản Dự thảo 2 trước đây, cơ quan soạn thảo đề xuất: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng quyết định, chấp thuận (Điều 45), tức là vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Quy định như trên chưa phù hợp với quan điểm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính… trong xây dựng pháp luật bởi theo Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án khu đô thị có quy mô từ 300ha trở lên thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng, nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất quy mô 1.000m2 cũng phải trình hồ sơ để Thủ tướng cho phép là hết sức bất cập.

Tại Dự thảo 3 vừa trình Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đề xuất theo hướng trường hợp dự án BĐS do Thủ tướng quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án; còn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án sẽ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng (Điều 42).

Đây là sự sửa đổi mang tính “cải cách”, tuy nhiên tôi cho rằng chưa triệt để. Thứ nhất, nếu xuất phát từ quan điểm xây dựng luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền thì cần phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản cho UBND cấp tỉnh.

Bởi khác với việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu (cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá hiệu quả, sự cần thiết triển khai dự án, đánh giá sự phù hợp của dự án với các loại quy hoạch…) thì đến bước này, nhà đầu tư là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính… nên không cần thiết Thủ tướng phải xem xét để cho phép/không cho phép chuyển nhượng dự án. Trường hợp này cần phân cấp toàn bộ cho địa phương để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện.

Thứ hai, nếu quy định Thủ tướng cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án; UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư tất yếu sẽ tìm cách “lách” để tránh phải trình hồ sơ lên Thủ tướng. Chẳng hạn thay vì chuyển nhượng toàn bộ dự án quy mô 500ha, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ chuyển nhượng một phần dự án quy mô 499ha và giữ lại một ô đất quy mô 1ha, trường hợp này vẫn là chuyển nhượng một phần dự án và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng vẫn thuộc UBND cấp tỉnh.

 >>> “Điểm mờ” trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Và thứ ba, mặc dù trường hợp cho phép chuyển nhượng một phần dự án nêu trên thuộc UBND cấp tỉnh nhưng dự thảo vẫn quy định UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan trước khi cho phép chuyển nhượng. Như vậy vẫn phải thực hiện thủ tục tại các cơ quan trung ương và thời gian thẩm định, lấy ý kiến không rút ngắn được bao nhiêu (chỉ thiếu bước Văn phòng Chính phủ tổng hợp để báo cáo Thủ tướng ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án).

Giảm tải hay “gia tải”

Trong Tờ trình số 67/TTr-BXD ngày 28/12/2022 kèm theo hồ sơ thẩm định dự thảo luật, cơ quan chủ trì soạn thảo nêu quan điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là: “Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện…”.

Mặc dù vậy, một số chính sách cụ thể trong Dự thảo 3 dường như vẫn chưa bám sát quan điểm về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS là ví dụ tiêu biểu (trong tên thủ tục chứa thuật ngữ “cho phép” đã mang nặng tính chất xin – cho).

Theo pháp luật hiện hành, đối với dự án BĐS mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản… (theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020).

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền, thiếu luận chứng rõ ràng về lý do phải phân tách thành 2 trường hợp riêng biệt, thực hiện theo 2 luật riêng, với 2 cơ quan đầu mối xử lý hồ sơ riêng biệt. Tuy nhiên ưu điểm là chủ đầu tư trong mọi trường hợp chỉ phải thực hiện một thủ tục (nếu đã làm thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư thì thôi thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản và ngược lại).

Tuy nhiên theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì chủ đầu tư rất có thể phải làm… cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS.

Cụ thể, Điều 40 dự thảo luật đã đề ra nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản là: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản”. Như vậy, 100% trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS đều phải làm thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng tại Điều 40 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Như vậy, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư phải làm nối tiếp cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng dự án.

Ví dụ: Nhà đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư B thì trước tiên phải thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, do dự án có thay đổi nhà đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020. Như vậy, 100% trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên. Trong trường hợp dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, khi chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền cho phép của UBND cấp tỉnh nhưng sau đó phải điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền lại thuộc Thủ tướng thì sự “giảm tải” là không thực chất.

Như vậy, dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính.

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.

Ngược lại, Điều 6 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liệt kê các loại BĐS đưa vào kinh doanh chỉ bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng và các loại đất; theo nguyên tắc loại trừ thì hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không phải hoạt động kinh doanh BĐS. Một hoạt động không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhưng trình tự, thủ tục, điều kiện… chuyển nhượng dự án lại quy định chặt chẽ bởi Luật Kinh doanh bất động sản là chưa hợp lý.

Do vậy, để tháo gỡ, “cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giúp khơi thông thị trường BĐS, gia tăng nguồn cung… thì cách thực chất nhất là xóa bỏ hoàn toàn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản mà chỉ cần thống nhất một thủ tục theo Luật Đầu tư.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ “Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”. Đáng chú ý, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

>>Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Bất cập quy định về nhà ở xã hội

 HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ảnh minh họa

Theo HoREA, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.

HoREA cho rằng, trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra:

Thứ nhất, chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp.

Luật Đầu tư 2020 đã quy định về “điều chỉnh dự án đầu tư”, cho phép “nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, sáp nhập các dự án hoặc chia tách một thành nhiều dự án…”, kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước.

HoREA nhấn mạnh, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh “bình thường” thuộc “quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh” của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7, Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

>>Loạt vướng mắc của doanh nghiệp địa ốc chờ tháo gỡ

“Có ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án “thông thoáng” thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến “đội giá” nhà ở, hoặc doanh nghiệp “lợi dụng xí phần” dự án rồi chuyển nhượng “kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính. Tuy nhiên, điều này không đáng quan ngại vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng “chuyển nhượng chui, nấp bóng” dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

“Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 được đánh giá thông thoáng, hợp lý hơn so với khoản 2 Điều 41, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, khoản 1 Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án là tài sản bảo đảm là nợ xấu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Theo HoREA, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính.

Từ đó, HoREA đề xuất, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có “nguy cơ” làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]